Le CCMI et la garantie de livraison

Chronique du 17/03/2025 - bien construire

La réussite de votre projet dépend du contrat que vous choisissez. En optant pour le Contrat de Construction de Maisons Individuelles dit CCMI, vous avez la garantie que votre maison sera terminée et livrée quoi qu’il arrive.

CCMI : les clauses obligatoires pour protéger l'acquéreur

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle est un document essentiel pour encadrer la construction de votre future maison. Il est conçu pour vous offrir une protection juridique maximale. Pour cela, il doit impérativement comporter certaines clauses obligatoires :

Désignation précise du terrain : situation, références cadastrales, superficie et titre de propriété.
Conformité aux règles de construction : l'attestation que le projet respecte les normes en vigueur.
Description détaillée du bâtiment : consistance, caractéristiques techniques, adaptation au sol, raccordements aux réseaux (eau, électricité, gaz...), équipements intérieurs et extérieurs indispensables.
Prix convenu et modalités de révision : le prix total de la construction, les éventuelles modalités de révision et le coût des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution.
Modalités de règlement : l'échéancier des paiements en fonction de l'avancement des travaux.
Assistance lors de la réception : la possibilité pour l'acquéreur de se faire accompagner par un architecte ou un professionnel de son choix lors de la réception des travaux.
Délais et pénalités : la date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités applicables en cas de retard de livraison.
Garantie de remboursement : la justification de la garantie de remboursement en cas de défaillance du constructeur.

Les clauses interdites dans le CCMI

Afin de renforcer la protection de l'acquéreur, certaines clauses sont strictement interdites dans le CCMI :

Mandat de recherche de prêts : il est interdit d'obliger l'acquéreur à donner mandat au constructeur pour rechercher des prêts, sauf si ce mandat est exprès et précise les conditions du crédit (montant, taux, durée).
Remboursement du dépôt de garantie : les clauses qui subordonnent le remboursement du dépôt de garantie à la justification du refus de plusieurs demandes de prêts sont interdites.
Visite du chantier : les clauses qui interdisent à l'acquéreur de visiter le chantier avant chaque échéance de paiement et à la réception des travaux sont prohibées.
Permis de construire : les clauses qui considèrent comme valablement accordé un permis de construire avec des prescriptions techniques ou architecturales modifiant substantiellement le projet sont interdites.

Les conditions suspensives du CCMI

Le CCMI doit obligatoirement inclure des conditions suspensives, qui sont des événements dont la non-réalisation entraîne l'annulation du contrat :

Acquisition du terrain : l'acquéreur doit être propriétaire du terrain.
Obtention du permis de construire : le projet doit obtenir l'autorisation de construire.
Obtention des prêts : l'acquéreur doit obtenir les financements nécessaires (délai minimum d'un mois).
Assurance dommages-ouvrage : le maître d’ouvrage doit souscrire cette assurance obligatoire.
Garantie de livraison : le constructeur doit fournir une garantie de livraison par un garant.

Le CCMI doit préciser le délai maximal de réalisation de ces conditions.

Pas de contrat sans plans

Le CCMI doit être accompagné d'un plan de la construction, d'une notice d'information et d'une notice descriptive détaillant les travaux et les éléments de la maison. Ces documents doivent être conformes à un modèle type.

Délai de rétractation

Après la signature du contrat, l'acquéreur dispose d'un délai de 10 jours pour se rétracter sans motif ni justificatif, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Prix, travaux réservés et dépôt de garantie

Prix : le prix de la maison indiqué dans le contrat est ferme et définitif, incluant le coût des travaux réservés (travaux que l'acquéreur réalise lui-même).
Travaux réservés : ils doivent être décrits et chiffrés distinctement, avec une clause manuscrite spécifique acceptée par l'acquéreur. Celui-ci peut toutefois imposer au constructeur de les réaliser dans les quatre mois suivant la signature du contrat.
Dépôt de garantie : le constructeur ne peut réclamer aucun versement avant la signature du CCMI. Un dépôt de garantie de 3% maximum du prix de la construction peut être prévu, et sera bloqué jusqu'à la réalisation des conditions suspensives. Si le constructeur justifie d'une garantie de remboursement, il peut être prévu un versement de 5% du coût de la construction à la place du dépôt de garantie. Chez nous, nous ne demandons pas d’acompte à la signature du contrat.

CCMI : un paiement échelonné

Le paiement de la maison est échelonné en fonction de l'avancement des travaux, selon un pourcentage fixé par la loi et par le garant. Les modalités de paiement diffèrent selon que le constructeur est titulaire ou non d'une garantie de remboursement.

Révision du prix

Le contrat de construction d'une maison individuelle (loi de 1990) peut prévoir une révision du prix. Celle-ci ne peut se faire qu'en fonction de l'index national du bâtiment tous corps d'état, plus couramment nommé indice BT01. Cette révision peut s’effectuer en une seule fois ou à chaque échéance de paiement.

CCMI : une maison forcément terminée grâce à la garantie de livraison

L'un des atouts majeurs du Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) est sa garantie de livraison à prix et délais convenus. Cette garantie, obligatoire depuis la loi de 1990, assure que votre maison sera achevée même en cas de défaillance du constructeur.

Comment fonctionne cette garantie ?

En cas de retard ou de travaux non réalisés : le garant (établissement financier ou compagnie d'assurances) met en demeure le constructeur de livrer la maison ou d'exécuter les travaux. Si cette mise en demeure reste sans effet pendant plus de quinze jours, le garant désigne une entreprise pour finir les travaux.
Maison hors d'eau : si la toiture est posée, le garant peut vous proposer de choisir vous-même les entreprises pour les travaux restants. Vous êtes libre d'accepter ou de refuser.
Redressement judiciaire du constructeur : la garantie de livraison s'applique également dans ce cas. Le garant met en demeure l'administrateur judiciaire de se prononcer sur la poursuite du contrat. Sans réponse dans un délai d'un mois, ou si l'administrateur décide de continuer mais que rien n'est fait dans les quinze jours, le garant choisit une entreprise pour terminer les travaux.

Durée de la garantie

La garantie de livraison court à partir de la date d'ouverture du chantier et cesse :

Réception sans réserves : si vous êtes assisté d'un professionnel habilité (architecte) lors de la réception.
Expiration du délai de 8 jours : si vous n'êtes pas assisté d'un professionnel lors de la réception.
Levée des réserves : après la levée des réserves signalées lors de la réception, ou dans les 8 jours suivant cette levée.

Attention aux faux constructeurs !

Le marché de la construction est parfois malheureusement pollué par des individus peu scrupuleux se faisant passer pour des constructeurs. Ils proposent des maisons clés en main à des prix anormalement bas, sans garanties et souvent non conformes.

Comment les démasquer ?

Examinez attentivement le contrat : assurez-vous de l'existence du garant (un vrai constructeur fournit ses coordonnées).
Méfiez-vous des prix trop bas : ils cachent souvent des malfaçons ou l'absence de garanties.
Vérifiez l'assurance dommages-ouvrage : elle est obligatoire et doit être souscrite par le constructeur.

En résumé

La garantie de livraison du CCMI est une protection essentielle pour vous assurer que votre maison sera achevée conformément au contrat, même en cas de difficultés avec le constructeur. Soyez vigilant et n'hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels pour éviter les mauvaises surprises !

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